在约1/3发达国家债券收益率为负的当今世界，房地产等有形资产投资仍广受欢迎。根据瑞银(UBS)的一份最新报告，全球一些金融中心城市房地产市场过热，存在房地产泡沫风险。

这份《瑞银全球房地产泡沫指数》显示，加拿大温哥华在2016年的指数中排在第一位，英国伦敦、瑞典斯德哥尔摩、澳大利亚悉尼、德国慕尼黑，以及中国香港等紧随其后。

温哥华第一 芝加哥房价被低估

《指数》旨在追踪一些全球金融中心城市的房地产泡沫。报告显示，在该指数追踪的18个城市中，泡沫指数大于1.5的城市，即存在泡沫风险的城市依次 为温哥华、伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑，以及中国香港。指数在0.5~1.5之间(房价被高估)的城市有7个，依次为旧金山、阿姆斯特丹、苏黎世、巴 黎、日内瓦、东京和法兰克福。

该报告作者霍泽伊(Matthias Holzhey)在前言中称，这些城市的共同点是与实体经济表现不符的超低利率。

相较而言，新加坡、波士顿、纽约和米兰的指数在-0.5~0.5之间，房价较为正常。芝加哥则是唯一一个指数小于-1.5、房价被低估的城市。

报告称，自2011年以来，泡沫风险区的城市房价已平均上涨了近50%，其他城市房价则仅上涨了不到15%。这种差距部分由于当地经济增长和通胀导致。

在指数中，温哥华房地产市场是近年来全球最热的投资目的地之一。报告称，2014年底以来，温哥华房价已经上涨超过25%。

另据英国房地产服务机构莱坊(Knight Frank)近期发布的全球豪宅指数，从去年6月~今年6月，温哥华房价涨幅高达36.4%，成为全球房价上涨最快的城市。

高昂的房价令温哥华当地居民难以承受，为了抑制海外投资客炒房，今年8月2日起，温哥华开始征收“外国人购房税”，对在当地购房的外国人或外国企 业，一次性加收15%的房产转让税。温哥华政府还打算对海外投资者进行第二波调控。温哥华市长称，该市计划明年1月起对空置房征税，税率最高可达房屋评估 值的2%，从而推动大约1万套空置房屋进入租赁市场。

香港下降趋势

价格的上涨一般是由乐观预期、外国资本流入以及宽松的货币政策等多种因素导致。而经济基础疲弱，房价迅速上涨的情况下会令当地房地产市场格外脆弱。

在今年的指数中，中国香港是唯一一个存在房地产泡沫风险的亚洲城市。报告称，经过房价的多年持续增长，2015年中国香港房价达到顶峰，之后开始调 整了近10%。不过，香港的房价收入比以及房价租金比仍创纪录新高。房价下降的趋势也在影响着租赁市场，自去年高峰至今，香港房租已下降8%。

香港人的实际收入增长已停滞多年，因此在指数追踪的18个城市中，香港对房价的承受能力最低，人均居住面积仅14平方米。近来房价的下调也未给香港人带来多少幸福感，因为在这里购买一套60平方米公寓的成本超过18年的收入总和。

尽管中国大陆城市不在瑞银研究范围内，该报告作者霍泽伊(Matthias Holzhey)在前言中特别提到，中国市场的供给和持续需求相结合，为房价上涨提供了理想的温床。

同时，他称，即便是在房地产泡沫迹象最明显的城市，也不可能准确预测泡沫发生以及持续的时间。房地产市场是敏感脆弱的，供给的大增，利率提高或者国际资本流动的转变都可能扣动一场房价大调整的扳机。