10月全国楼市将迎来拐点？

“紧急降温不是不爱，而是真爱”

一大波调控政策之下，楼市“金九”戛然而止，“银十”也被泼了一盆冷水。一线城市和热点二线城市的房价涨幅已经出现下滑，部分前期高烧的城市成交量“速冻”。那么，楼市拐点到了吗？

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的回答是，“预计10月份全国楼市将迎来拐点，房地产开发投资和销售增速将出现回落。”

经济学家马光远则认为，“调控不是打压房地产，恰恰是为了保护房地产，为了避免去年股市的惨剧上演，紧急降温不是不爱，而是真爱。政府对房地产的感情没有改变。”

政策拐点后出现了市场拐点

国家统计局的数据显示，今年以来房地产对经济增长的作用明显，据初步测算，前三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。在销售市场，无论是装潢、家电等楼市周边产业，还是金融行业、财政来源，都仰仗着楼市的火爆成了受益者。

不过，政府及市场已经察觉，如此疯狂的上涨并不可能长期持续。

9月最后一周，有市场分析已经开始预测，楼市将进入深度调整。中国银行国际金融研究所宏观经济与政策主管周景彤就指出，中国房地产市场毋庸置疑已有泡沫，接下来的四季度，将是中国楼市调整的重要时期。

9月30日开始，北京、天津等22个城市集体出台楼市调控政策，印证着市场的猜测：楼市的疯狂已经接近尾声。

“这是过去十几年房地产调控执行力度最大的一次。”中原地产首席分析师张大伟如此评价。在调控政策出台之后，全国多个城市的房地产开发企业和中介又迎来了一波严查，住建部点名45家企业存在违规行为，北京、上海、天津、成都等地也对当地的违规企业进行了通报查处，进一步增强了本轮楼市调控政策的执行力。

政策拐点已至，市场拐点也有了迹象，部分城市前期房价的迅猛涨势得到明显遏制。国家统计局10月21日的数据显示，15个一线和部分热点二线城市新建商品住宅房价增速降低，走势趋稳。多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%至60%的城市有4个，下降60%至40%的城市有3个，下降40%至20%的城市有3个。

楼市调控对经济的影响不能夸大

楼市拐点的出现似乎顺理成章，毕竟楼市的疯狂不可持续。瑞银的分析就认为，中国楼市已经出现了提前消费，未来增长可能乏力。

不过，另一种担忧随之而起：楼市在中国实体经济上半年复苏乏力的情况下，托起了前9个月GDP增长的8%，楼市拐点会否让中国未来的经济增长出现急刹车？

“房地产调控对经济的影响不能夸大。”国家统计局新闻发言人盛来运说，房地产调控的目的主要是防止房地产的大起大落对经济带来不利影响，调控目标最终还是保持经济的稳定增长。

在瑞银中国首席经济学家汪涛看来，今年楼市整体对经济增长的贡献仍然比较温和。除了楼市，今年的经济增长还来自于政府的基础设施建设和准财政支出的支持。“尤其是今年年初非常明显，由信贷支撑带来了一轮公共投资、基础设施投资的增长。”

实际上，对于未来中国经济发展的支撑，市场更看好PPP项目及基础建设等领域。中国民生银行首席研究员温彬认为，从中期看，对房地产实施紧缩调控政策的背景下，亟须培育新的增长点，“特别是加快融资模式创新，加大力度引导民间资本参与PPP项目建设。”

“地王”为开发商埋下巨大风险

房地产市场的走势，是购房者关心的话题，也是开发商关注的问题。今年前三季度房地产市场的销售回暖，为开发商提供了更多的现金流。不过，政策拐点的出现，市场出现明显降温，为开发商增加了风险。

世邦魏理仕日前的数据显示，2011年至2015年，房地产行业的债务规模不断增加，累计上升了150%。但与之对应的开发商平均净利润呈下滑态势，偿债能力有所下降。市值在350亿元以上的大型开发商平均净利润率下滑趋势较缓；市值在100亿元至350亿元的中型开发商从2011年的20%左右下降到目前的约10%；市值在100亿元以下的小型开发商则出现大幅度下滑，尤其2014年之后，下滑幅度达到15%左右。这也就意味着，中小型开发商面临着较大的债务风险。

市场降温，土地价格却节节走高，这也为开发商的风险埋下伏笔。“部分房企收获了过多价格过高的土地项目，一旦市场出现轻微调整，很可能出现连锁恶性循环。”中原地产首席分析师张大伟说。

不过，限购城市的成交下滑，使得部分购房者把目光投向了非限购城市。数据显示，由于省会城市的限购，九江、淮安等周边城市成交量出现上升，10月上半月三线城市的新建商品住宅成交面积收获最大涨幅。

马光远表示，史上最严的调控开始在逆转前期楼市疯狂的预期，未来市场走势分化严重，不是价格上涨的分化，而是在价格下跌方面，有些城市抗跌，有些城市则因为泡沫严重，下跌会比较明显。

分析

政策执行力度史上最强

市场预计，这轮调控的效果即将在10月份房地产数据中有所体现，9月或成为最后一个楼市狂欢月。

在瑞银中国首席经济学家汪涛看来，这轮楼市调控在20多个城市采取了限购措施，提高了首付水平，也在心理和预期方面做出控制，成效已经有所体现，“从10月份销售情况看，第一周销售明显减弱。”

中原地产首席分析师张大伟则认为，在前期限购、限贷政策出台后，10月中旬全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，“这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强，这也是10月份市场快速回落的主要原因。”

张大伟认为，北京从购房资格核验情况看，10月1日至10月16日为1.74万户，较9月同比涨幅回落50个百分点，市场快速回落到了2015年的平均水平。从全国来看，12个城市在上周新房成交量较前三个月的周均值有所下降，其中苏州、济南、厦门降幅超过七成，佛山、南京、南昌降幅超过四成。

从价格看，四季度前期过热的市场将出现明显降温，部分区域将出现价格下调的现象。张大伟指出，本轮政策将快速抑制房价过快上涨，一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。

此外，张大伟认为，未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将升级到一城一策、一城多策。在他看来，未来政策开始“托底盖帽”。这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括部分城市的信贷收紧。部分城市涨幅过快还会出台限购政策。

背景

信贷并非唯一调控措施

或许，楼市快速增长的起因源于信贷投放过度，但银行信贷并非当下楼市唯一的调控措施。

对于开发商而言，9种不正当行为将受到处罚。继前期通报部分违规房地产开发企业和中介机构之后，住房和城乡建设部在10月14日明确提出，房地产开发企业捂盘惜售、恶意炒作、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等9种不正当经营行为将被依法查处。

不仅如此，在国务院排查整顿互联网金融时，也不忘将与房地产有关的平台列为重点排查对象。10月13日，国务院《互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》中指出，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。同时，要规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

一位互联网金融从业人士指出，这意味着未来从事房地产业务的互联网金融企业将受到影响。“众筹买房”可能还可以，但“首付贷”将被严令禁止。实际上，去年“首付贷”业务就被监管叫停。